🎂 Alter & Pensionierungsstatus
Was: Bestimmt welche Tragbarkeitsgrenze gilt.
Auswirkung: Vor Pension: 33.33% — strenger. Nach Pension (AHV-Alter 65): 38% — grosszügiger, da Hypothek längst nicht mehr amortisiert werden muss.
🇨🇭 AHV-Referenzalter: 65 (Männer und Frauen seit 2025)
🏦 1. Hypothek
Was: Grundpfandgesicherte Schuld bis 66.67% des Immobilienwerts.
Auswirkung: Muss grundsätzlich nicht amortisiert werden, solange die Tragbarkeit (≤33.33% resp. ≤38%) eingehalten wird.
Max. 66.67% des Immobilienwerts
⚠️ 2. Hypothek — Amortisationspflicht
Was: Schuld zwischen 66.67% und 80% des Immobilienwerts.
Pflicht: Muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Referenzalter (65) vollständig amortisiert sein — je nachdem, was früher eintrifft.
⚠️ Bei Pensionierung muss die 2. Hypothek auf CHF 0 sein!
🏠 Immobilienwert
Was: Verkehrswert (nicht Kaufpreis).
Auswirkung: Basis für Unterhaltskosten (1% p.a.) und Belehnungsgrad (max. 80%). Raiffeisen nimmt den niedrigeren Wert von Kaufpreis und Schätzwert.
Unterhaltskosten = 1% p.a. (Raiffeisen-Standard)
👴 AHV-Rente
Was: Staatliche Altersrente aus der 1. Säule.
Abruf: ahv.ch → Individuelle Kontoauszug
🇨🇭 2025: Min. CHF 15'120/Jahr — Max. CHF 30'240/Jahr (bei 44 Beitragsjahren + Maximaleinkommen)
🏦 PK-Rente
Was: Lebenslange Rente aus der Pensionskasse (2. Säule).
Berechnung: Alterskapital × Umwandlungssatz. Umwandlungssatz BVG-Minimum 2025: 6.8% (obligat.), 5.0–6.0% (überobligat.).
Beispiel: CHF 855'000 × 6.0% = CHF 51'300/Jahr
📐 Kalkulatorischer Zinssatz 5%
Was: Raiffeisen rechnet IMMER mit 5% — unabhängig vom aktuellen Marktzins.
Warum: Puffer für Zinserhöhungen. Bei 2.5% aktuellem Zins: die Tragbarkeit muss trotzdem mit 5% bestehen.
⚠️ Auch wenn Ihr Hypothekarzins heute 1.5% beträgt, rechnet die Bank mit 5%!
📊 Tragbarkeitsgrenze
Vor Pension: 33.33% des Bruttoeinkommens (= 1/3)
Nach Pension: 38% des Einkommens (AHV + PK)
Wohnkosten = kalk. Zins (5%) + Unterhalt (1%) + evtl. Amortisation 2. Hypo
Raiffeisen-Spezialität: 38% im Rentenalter — grosszügiger als viele andere Banken
📏 Maximale Belehnung 80%
Aufbau: 1. Hypothek max. 66.67% + 2. Hypothek max. 13.33% = Total max. 80%.
Eigenmittel: mindestens 20%, davon max. 10% aus der Pensionskasse (3a/PK-Vorbezug).
Belehnungsgrad = Gesamthypothek / Immobilienwert × 100